כניסה לאיזור האישי
בניין ודיור - מגזין לעיצוב הבית ועיצוב פנים

אדריכלות בארץ  //  מאיפה הכסף: מה באמת קורה מאחורי הקלעים של הרחובות שלנו?

מאיפה הכסף: מה באמת קורה מאחורי הקלעים של הרחובות שלנו?

האם הבנקים מעוניינים לתמוך בהתחדשות עירונית או פשוט להרוויח כסף ואיך קובעים מתי יושקע כסף בפרויקטי בנייה? הצצה מיוחדת למה שמתרחש לכולנו מתחת לאף

מאת: צילום:


התחדשות עירונית נתפסת בקרב מתכננים כתהליך חשוב וחיוני מאין כמוהו, כזה שמהווה כלי למינוף כלכלי וחברתי. תמ"א 35 הדגישה את העובדה שהתמקדות במרחב העירוני הקיים תוך עדכון וחידוש המרקם הבנוי היא הכרחית לאור משאבי הקרקע המוגבלים. ועדת טרכטנברג שהוקמה בעקבות מחאת יוקר המחייה גם קראה לממשלה להגדיר תחום זה "כיעד לאומי ולפעול בדרכים ברורות ואפקטיביות כדי לממשו", ועדיין ההבנה שמדובר בפרויקט בעל חשיבות לאומית לא הובילה לשינוי משמעותי בתהליכי ההתחדשות העירונית.

 
כך בעידן ההפרטה של שוק הנדל"ן וביום שאחרי פרויקט שיקום שכונות, הכוח המניע מאחורי פרויקטים של התחדשות עירונית כיום הוא כבר לא השלטון המרכזי ולא הרשות המקומית – אלא הבנקים. אמנם יזמים כאלה ואחרים הם שמקדמים בפועל פרויקטי בנייה, אבל מי שמחליט מי מהם יקבל תזרים מזומנים ומי יצטרך לגנוז את חלומו להקים שורת מגדלי מגורים, אלה המוסדות הפיננסים הפרטיים. הבנקים מספקים את רובו המכריע של ההון הנדרש להקמת פרויקטי בנייה וכך נוצר מצב בו למתרחש בין כותלי הבנק יש השפעה אדירה על עיצוב המרחב העירוני. בעידן בו בעל המאה הוא בעל הדעה (והדירה), ישנה חשיבות להבנת ההשלכות של פעולות המערכת הבנקאית על השדה התכנוני בכלל ועל תהליכי התחדשות עירונית בפרט.
 
עוד כתבות מרתקות על אדריכלות:
 
"הבנק לא בא ממקום של התחדשות עירונית, הוא בא ממקום של רווח. נקודה. רווח לבעלי המניות", מספר בנקאי שמעדיף להשאר בעילום שם, מומחה בתחום המימון ומשכנתאות באחד מן הבנקים הגדולים בישראל, על הקריטריונים של הבנק להשקעה בפרויקטי בנייה. "לא מעניין אותי אם הנכס הוא מהמם ומצופה בזהב או שזה פרויקט התחדשות עירונית הכי מדהים שיש בארץ. הנושא של התחדשות עירונית זה לא באג'נדה, זה קורה כתוצר של זה שהבנק מטרתו רווח וככל שהוא ילווה יותר פרויקטים הוא ירוויח יותר".
 

התערבות ברקמה הקיימת היא תהליך מסובך וארוך. יד התשעה, הרצליה (צילום: המעבדה לעיצוב עירוני)
 
ואולם, ידוע שפרויקטים של התחדשות עירונית בכלל, ופרויקטים של 'פינוי-בינוי' בפרט, הם "כאב ראש" לא קטן לבנקים. אחת הבעיות המוכרות במקרים של 'פינוי-בינוי' היא משך התהליך, שנובע מהצורך לגייס את הסכמת הדיירים לפרויקט. הבנק מודע לכך וייתכן שלו, יותר מאשר לשאר המעורבים, יש מרווח נשימה. "במשך שנתיים פלוס יש משא ומתן וגישושים בכלל אם הפרויקט ייצא לפועל עם כל המשמעויות של 'פינוי-בינוי'. אחרי זה יש יציאה לשיווק ושיווק הדירות שיכולים לקחת עוד שלוש שנים. כלומר חמש שנים שאנחנו, הבנק והיזם, במין רומן כזה. אחרי סיום הבנייה, אפשר להניח שיש עוד כשנה עד שחשבון הפרויקט מסתיים – זה יכול להיות תהליך של עשר שנים".
 
דופקים על הדלתות 
 
נוכח מסכת הייסורים הזאת ברור מדוע הבנקים יעדיפו ללוות פרויקטים של בנייה חדשה בשטחים פתוחים, אם אפשר לא על קרקע של מנהל מקרקעי ישראל ועם כמה שפחות בעלים. אז איך בכל זאת ניתן להבין את הגידול במספר פרויקטי 'פינוי-בינוי' שמקודמים בשנים האחרונות? זה פשוט, התחום התחיל להיות רווחי. כך למעשה, במצב הנוכחי שורת הרווח של הבנק מכריעה אילו ערים יזכו לרענון וחידוש חיוני של רקמתם, ואילו יישובים צפויים לסטגנציה והידרדרות בלתי נמנעת.
 

פרויקט תמ"א 38 בשכונת ויצמן ברמלה (צילום: המעבדה לעיצוב עירוני)
 

פרויקט נוסף ברמלה (צילום: המעבדה לעיצוב עירוני) 
 
"הרשות נותנת זכויות בנייה, היזם פונה אליה, ואחרי שהוא עובר את התבחין של העירייה אז הוא מגיע ודופק על דלתנו ומבקש את הליווי. הוא כבר מגיע עם הפרמטרים הראשונים. דו"ח אפס, תעודה של שמאי שאומר לו 'זאת הערכה, זאת עלות הקרקע, זאת עלות הבנייה, ככה וככה מספר יחידות לתקופה של הבנייה, בסוף הרווח היזמי ייגזר בניקוי עמלות, וכל זה ייצא ככה וככה'. אם נתוני הפתיחה שלו טובים, נפגשים איתו. אם נתוני הפתיחה לא טובים, לא נפגשים. יזם צריך להציג בפנינו רווחיות של לפחות 20% במכירת הדירות החדשות בפרויקט כדי שנסכים להיות הבנק המלווה שלו בפרויקט". לדברי הבנקאי, "אם התנסינו עם יזם אחד טוב סביר להניח שנרוץ איתו ברוב הפרויקטים שלו כי כבר מכירים אחד את השני, משכפלים את המסמכים, לא צריך עוד פעם את הטופסולוגיה, נשאר רק לחתום ולחתום ולחתום ולרוץ לפרויקט הבא. זו כבר מערכת משומנת".
 
 
הבנקים מעבירים ליזם סכומי עתק לפי התקדמות הבנייה, אבל כדי להיות בטוחים שההשקעה הזו תחזור אליהם הם דואגים לקבל עוד במהלך הבנייה כספים ממכירת הדירות- כלומר, מהבנקים למשכנתאות. "אנחנו בין הבנקים לא סומכים על היזם", מספר הבנקאי ומדגיש כי "תוך כדי בנייה אנחנו כל הזמן בודקים אותו – את רצף הבנייה, שהוא עמד בהתחייבויות שלו בכל שלב ושלב, בסכומים שהוא שחרר לספקים, בעלויות שהוא ייעד לריצוף ולכל דבר אחר – כל חודש יוצא מפקח מטעם הבנקים שבודק שהיזם אכן עומד בתכנית העבודה שייעד לעצמו, ואם הוא לא עומד הבנק פשוט עוצר לו את הכסף".
 
אז מי מרוויח ומי מפסיד?
 
שליטתו של הבנק המממן במה שמתרחש באתר הבנייה, וכפועל יוצא באיך שנראים רחובות הערים שלנו, מובנת בהתחשב בעובדה שהמוסד הפרטי הוא זה שממן את הפרויקטים. אבל אנו צריכים לשאול את עצמנו מה ההשלכות של מצב זה? מה קורה כאשר הרווח הוא השיקול היחידי בהתחדשות העירונית? אילו קריטריונים נזנחים כתוצאה מכך? ומי מפסיד מכל זה?
 
 

קריטריון הרווח ימשיך למנוע התחדשות עירונית בפריפריה? שכונה לדוגמה, דימונה (צילום: המעבדה לעיצוב עירוני)
 
התמונה המצטיירת מעוררת את הצורך לחשוב מחדש על השליטה של גופי המימון הפרטיים בתהליכי התחדשות עירונית ועל מידת המעורבות של המדינה. בינתיים נראה כי קבינט הדיור של שר האוצר לפיד שם את כל הז'יטונים שלו על בנייה בשטחים פתוחים בניסיון להתמודד עם משבר הדיור. ההתערבות ברקמה הקיימת, על כל מורכבויותיה, לא עמדה במרכז הבמה בשלל התכניות הממשלתיות החדשות. היא כן באה לידי ביטוי ביוזמה של שר השיכון אורי אריאל לתהליכי 'בינוי-פינוי-בינוי'. יוזמה זו מבקשת לקדם מסלול התחדשות עירונית במסגרתו יאותרו מתחמים בבעלות המדינה בסמוך לשכונות שמיועדות לשיקום וחידוש; במתחמים אלו ייבנו בנייני מגורים חדשים, ואליהם יעברו הדיירים המפונים מהבניינים המיועדים להריסה. רק לאחר מכן ייהרסו הבניינים ותחל הבנייה החדשה במגרש.
 
אבל האם לא צריך ללכת עוד צעד אחד קדימה ולשקול הקמה של גוף מימון ממשלתי אשר יעמוד מאחורי פרויקטי התחדשות עירונית? הצעה לקרן ממשלתית כזו הופיעה בנייר המדיניות "מחדש ישראל: הצעה לכינון חברה ממשלתית להתחדשות עירונית בישראל" שגיבשו ד"ר אדר' טלי חתוקה, אדר' נעמה מליס  (נעמה מליס אדריכלים) ואדר' רוני בר. לפי הצעה זו, הקרן שתוקם באמצעות קדם מימון ממשלתי תסייע ותיתן הלוואות לפעולות התחדשות עירונית. קרן זו יכולה להתייחס לקריטריונים נוספים מלבד זה הכמותי ולבחון את האיכות של הפרויקט. הקרן תוכל להשקיע את העודפים שתשיג מפרויקטים רווחיים במקומות בהם אחרת לא תתרחש התחדשות עירונית, כיוון שלבנקים פרטיים לא כדאי להשקיע בהם. כך המדינה תיקח אחריות על הנעשה בתחום וההתחדשות העירונית לא תוגבל רק לאזורי הביקוש.
 
הכתבה מתוך "אורבנולוגיה" – הבלוג של המעבדה לעיצוב עירוני באוניברסיטת תל אביב. הבלוג עוסק בערים, אנשים והקלקולים המרחביים וההזדמנויות לתיקונים בסביבה העירונית
 
 
 
ומה דעתכם? ספרו לנו בתגובות

עוד בנושא

אדריכלות בארץ

עיצוב ישראלי בניחוח אירופאי: הפרויקטים של שפר אדריכלים


לאחר שנים של עבודה עם חברות ומותגים אירופאיים מובילים, מיכל שפר פתחה משרד משלה – 'שפר אדריכלים'. המשרד מתמחה בשימור מבנים ובתכנון למגורים, ויוצק בארצנו יוקרה איטלקית

אדריכלות בארץ

נמלטים מהשמש: פתרונות אדריכליים להתמודדות עם הקיץ הישראלי


קירות זכוכית הפונים לעבר השקיעה נשמעים כמו חלומו הרטוב של כל אחד מאיתנו אך בפועל מדובר בסוג של חממה אם לא מתמודדים כראוי עם הקרניים הלוהטות. פרט לתריסי הפלסטיק שכולנו מכירים ישנן דרכים מתוחכמות ואסתטיות יותר להתמודד עם השמש שמכה בנו בחודשים אלה

אדריכלות בארץ

באוהאוס גרסת המאה ה-21: ראיון עם האדריכל ארד שרון


השנה נחגגות חגיגות ה-100 להקמת בית ספר הבאוהאוס, אנחנו נזכרים בעקרונותיו של בית הספר והשפעות עבודותיו ובעיקר תלמידיו היהודים על האדריכלות בארץ אבל הפעם החלטנו לשאול את מי שגדל על ברכיו של אדריכל אריה שרון – כיצד הבאוהאוס ומורשתו באים לידי ביטוי היום

אדריכלות בארץ

סרטי האדריכלות שמחכים לכם בדוקאביב


פסטיבל דוקאביב, הפסטיבל הבין לאומי לקולנוע דוקומנטרי חוזר בפעם ה-21 לתל אביב. ריכזנו עבורכם את הסרטים המעניינים ביותר עבורנו, קהל המעצבים והאדריכלים

תגובות

כתיבת תגובה