פורום אדריכלות בהנהלת האדריכלית רקפת קידר
פורום עיצוב פנים בניהול מעצבת הפנים טלי כהן ליעד
פורום מטבחים בהנהלת בלורן
פורום צביעת הבית בהנהלת בנג'מין מור
פורום דלתות בהנהלת דלתות פנדור

פורום ניהול ופיקוח בנייה

פורום ניהול ופיקוח בנייה

מתכננים לבנות בית חדש? יש לכם שאלות בנושא?

בפורום ניהול ופיקוח בנייה תוכלו לשאול ולקבל תשובה על מגוון שאלות בנוגע לבנייה נכונה של בית בישראל.

יש לכם שאלה? אל תהססו לפנות אלינו


הוספת הודעה

שלום. אני מתכוונים להתחיל לבנות בית של 2 קומות, כ180 מ"ר. המהנדס נתן בתכנית ביסוס בעזרת כלונסאות, ושמעתי שביסוס רפסודה הינו זול יותר, האם זה נכון? האם אפשרי להחליף ביסוס ברגע שכבר תוכנן משהו אחר? תודה




דרור שלום. אכן, ביסוס באמצעות רפסודה זול יותר לביצוע מכלונסאות. יחד עם זאת, זה מאוד תלוי בסוג הקרקע, בקרקע סלעית (סלע אחיד ורציף) וחולית (חול ים) ניתן לבצע ביסוס רפסודה והעלות אכן תהיה זולה יותר, אולם בקרקע חרסתית קשה לי להאמין שהמהנדס יאשר זאת, וגם אם כן- עלות החפירה, המילוי וההידוקים שיש לבצע ע"מ לקבל את חוזק הביסוס הנדרש הופכת את העניין ללא כדאי כלכלית במרבית המקרים. לשאלתך השניה- אכן, בד"כ ניתן לשנות גם לאחר שכבר תוכנן.



שלום
אנחנו מתכוונים לבנות בית במושב (הרחבה) ויש לנו אפשרות לבחור בין כמה מגרשים. חוץ מהמיקום, יש עוד דברים שכדאי שניקח בחשבון?
תודה מראש.




שלום יעלה. ישנם לא מעט שיקולים הנוגעים לאיזה מגרש לבחור, כגון: א. מקום גיאוגרפי: מבחינת בידוד תרמי- מגרש שחשוף לרוחות או מגרש פנימי, בידוד אקוסטי- קרבה לגני ילדים, בתי ספר, כביש סואן (פחות רלוונטי לגביכם אולי אולם משמעותי מאוד במקרים אחרים). ב. טופוגרפיית המגרש: במגרשים פינתיים עלות הגדרות תהיה בד"כ ברובה עליכם, בניגוד למגרש שבו יש שכנים ואז העלות מתחלקת. כמו כן, מבחינת מצב המגרש/ קרקע (שטח מיושר יחסית לעומת שטח שמצריך המון עבודה לפני שמתחילים לבנות). ג. מה מתכננים לבנות: נניח שברצונכם לבנות מרתף, צריך לחשוב על דרכי גישה לפינוי העפר מראש, או בכללי נגישות נוחה לעבודה (טרקטורים, יציקות וכו'), במגרש לא נגיש עלות הבניה עלולה להיות גבוהה ממגרש עם נגישות טובה.



לפני בצוע הטיח בוצע איטום ע״י זפת בקורות הקשר.
במהלך ביצוע עבודות הטיח בוצע טיח גם ע״ג קורות הקשר, האם עכשיו ישנה חובה לבצע איטום צמנטי לפני ביצוע שליכט האקרילי?




דורון שלום. משאלתך לא ניתן להבין את הדברים הבאים: א. האם נעשה איטום על קורות הקשר לפני יציקת הרצפה או איטום על מסד הבית (בחלק החיצוני). ב. לא ניתן להבין לגבי השליכט האקרילי האם כוונתך לשליכט הצבעוני. ג. לא מובן האם כבר בוצע הטיח השחור (השכבה המיישרת). ברמת העיקרון חובה לעשות הרבצה צמנטית על הקירות החיצוניים של הבית כשלב ראשוני לעבודת טיח החוץ, אולם אם אני מבין נכון כבר נעשו מספר שלבים בעבודת הטיח ולכן עלולה להיווצר בעיה מסויימת, וכדי לייעץ טוב יותר מה כדאי לעשות, עלי להבין את התמונה במלואה.



בהתייחס לשאלה בנושא האיטום הכפול: א. אם נעשה איטום באמצעות זפת (חומר ביטומני) אין צורך לעשות איטום נוסף (חומר צמנטי) ב. אם עושים טיח על איטום ביטומני, הוא מתקשה "להיתפס" על האיטום. ולכן אם רוצים לטייח על גבי קורות אלו, עושים איטום על בסיס צמנטי. ג. החשוב מכל: איטום על פני קורות הקשר אינו מספיק. יש לעלות עם האיטום עד לגובה הבלוק הראשון לפחות, או 10 - 15 ס"מ מעל פני הקרקע הטבעיים מבחוץ. אחרת, הטיח יספוג את המים (של הגינה, גשמים) יעביר אותם לבלוקים ותראה מבפנים את הטיח מתנפח מעל הפנלים. אלי הראל.



קיבלנו הצעת מחיר מקבלן מפתח עבור בניית הבית שלי. בהערכה גסה- כמה עלי להשאיר לכל ה'מסביב' של הבנייה,עלויות נוספות וכו'?




מתוך סך עלות פרויקט בניה, עלויות בניה ישירות (קרי- הכסף שאת משלמת לקבלנים השונים בעבור בניית ביתך) מהוות כ71-74%, שלכך נוספות עליות טרום בניה (מהנדס, אגרות, מיסים, הדפסות, יועצים וכו') ועלויות נלוות לבניה (פיקוח בניה, מוצרי חשמל, ריהוט, גופי תאורה, מזוזות, הובלה, בנקים,ביטוח, שכ"ד, משכנתא ועוד) וכן בלת"מ (בלתי מתוכנן). חלק מזה כבר שילמתם, חלק לא, ולכן מומלץ מאוד לבנות תקציב פרויקט בניה עם איש מקצוע מיומן, גם כדי להעריך בכמה מוערך הפרויקט וכמה כסף יש להכין מראש, וגם כדי להיות עם האצבע על הדופק ולראות שעלויותיך הן בהתאם למתוכנן בכדי להימנע מחריגות תקציביות.



שלום, באחריות מי לבטן צנרת חשמל, אינסטלציה ומיזוג לפני הטיח? קבלן הטיח או הקבלנים השונים?




בד"כ אחריות לביטון זה ע"פ הסיכום המוקדם עם הקבלנים, אם עדיין לא סיכמת אז מומלץ לסגור עם קבלן הטיח שיבצע זאת מאחר והתוספת תהיה לרוב קטנה יותר מתוספות התשלום לקבלנים השונים עבור ביטונים



שלום, לפני כשבועיים יצקנו עמודים בבית ובדיקות המעבדה הראו שהבטון לא בחוזק נדרש, הקבלן אמר לי שממתינים בשביל לבצע בדיקה חוזרת. האם המתנה לביצוע בדיקה חוזרת זה לא לדחות את הבעיה פשוט, ואח"כ יהיה יותר מסובך לתקן? מה עושים במקרה כזה בכלל? לעזרתכם אודה




שלום ניר. משאלתך לא מובן כמה חלשה יצאה בדיקת הבטון וכמה רחוק מהחוזק המינימלי. הבטון מגיע לחוזקו הסופי כעבור 28 יום, ועליו להגיע לחוזק מינימלי של 27 מגפ״ס ע״מ לעמוד בתקן. אם כעת בחלוך שבועיים הוא 23-24 מגפ״ס אז תוך שבועיים קרוב לוודאי שהוא יעמוד בתקן, אולם אם הבדיקה יצאה נניח 10 מגפ״ס אז ככל הנראה תהיה בעיה. שלח לי את פרטי הבדיקה לporat@buildbetter.co.il ואעיף בזה מבט.



שלום רב וחג שמח רציתי לשמוע את דעתך האם האדריכל שמתכנן את הבית עדיף בתור המפקח והאם זה מקובל ?




חג שמח. לשאלתך האם זה מקובל- אכן נתקלתי לא פעם בכך שהאדריכל שתכנן גם משמש כמפקח. לגבי האם זה עדיף- אם האדריכל באמת מסוגל לבוא לאתר באופן יומיומי ולהישאר כמה זמן שצריך באתר (בשלב השלד כשעה כל יום, אולם בשלבי גמר זה יכול להגיע גם לחמש ושש שעות ביום) אז אכן זה עדיף, אולם אם אין ביכולתו לעשות כך אז עדיף לקחת מפקח חיצוני, מאחר ופיקוח שלא מתבצע באופן יומיומי זה מתכון לבעיות שמתגלות מאוחר מידי ולעיכוב במשך ביצוע הפרויקט.



אנחנו בודקים אופציה לקחת קבלן מפתח שיבנה לנו את הבית או לקחת קבלן קבלן (שלד, טיח וכו'). אחד השיקולים שלנו זה שאנחנו לא מבינים בבניה, לכן אם נלך על האופציה השניה (קבלן קבלן) נהיה חייבים לקחת מפקח ככל הנראה, השאלה היא כזו: אם אנחנו הולכים על קבלן מפתח, האם זה מייתר לנו את הצורך במפקח מאחר והקבלן מפתח עושה סוג של פיקוח גם או שעדיין כדאי לקחת מפקח? כי אם לא אז זה חוסך לנו את ה60-80 אלף שעולה מפקח, ואז אולי עדיף ללכת על קבלן מפתח באמת.




שלום אנה. מפקח בניה וקבלן מפתח אלו שני גורמי מקצוע שונים בתכלית. הקבלן מטרתו לבנות את הבית, ואילו המפקח לבדוק את הקבלן שהוא בונה כמו שצריך. זה נכון שמקרה של קבלן מפתח הוא גם אמור לבדוק את קבלני המשנה, ובעולם ורוד ומושלם הוא יעשה גם את עבודתו בצורה מושלמת וגם יבדוק את הקבלנים האחרים על כל פיפס, אולם לצערנו העולם איננו כזה ולכן יש לבדוק את הקבלנים אם רוצים להקטין את הסיכון לקבל בית עם ליקויים. דבר נוסף, תזכרי שמנהל פרויקט/ מפקח רציני ומקצועי אמנם עולה כסף, אך בשורה התחתונה הוא מוזיל את עלות הפרויקט (שוב, בהנחה שהוא מקצועי ואמין) באופן משמעותי מאחר והוא יודע איך חוסכים עלויות בניה (ויש לא מעט דרכים לחסוך), כך שגם אם מנהל הפרויקט עלה אפילו 100,000, אולם חסך לך 200,000 ₪ מעלות הפרויקט, עדיין החיסכון גדול מהעלות, וגם קיבלת בית איכותי יותר ואפילו שקט נפשי על הדרך.



תודב רבה. שאלה נוספת, מה עדיף בעיקרון, לקחת קבלן מפתח או או לקחת כל קבלן בפני עצמו? בהנחה ואנחנו לוקחים מפקח גם.



ברמת העיקרון בפרויקטים שאנחנו מנהלים אנחנו מעדיפים לקחת קבלני משנה מכמה סיבות: ראשית, לחסוך את עלות התיווך של קבלן המפתח (אם נניח הוא לוקח אינסטלטור ועלות האינסטלטור היא 100,000 ₪, את בתור לקוחה תשלמי כ130,000 ₪ עבור האינסטלציה- מאה עבור העבודה ועוד כשלושים רווח קבלני, בלת"מ וכו' לקבלן מפתח), שנית אתה יכול לדרוש מכל קבלן לתת עבודה ברמה מאוד גבוהה כאשר מדובר בקבלני משנה מאשר עם קבלן מפתח ('אני אתקן בטיח'), ושלישית בפן של האחריות- את לא שמה את כל הביצים בסל אחד אלא מפזרת את האחריות על פני מספר בעלי מקצוע. מה שכן, זה לא שחור ולבן כמובן, כל מקרה לגופו וכל קבלן נמדד בהתאם למקצועיותו ולעלותו.



שלום, אנו מתחילים לבנות בקרוב בית של 200 מ"ר, מפלס אחד, בשרון. עוד לא בנינו תקציב לפרויקט אך ניסינו להתייעץ עם אנשים שבנו בעבר (זאת הפעם הראשונה שאנו בונים) בשביל לקבל אמדני עלויות בניה והבנו שבגדול נהוג לתמחר בניה לפי 5000 ₪ למ"ר, האם זה נכון? האם ניתן לדעת בערך כמה אמור לעלות הפרויקט ע"ס נתוני הבית שלנו?




ראשית חשוב לחדד משהו: מתוך סך עלות פרויקט הבניה, עלויות הבניה הישירות (קרי- הכסף שאתה משלם לקבלנים) הן כ70-74% מסך עלות הפרויקט. שאר העלויות הן עלויות טרום בניה ועלויות נלוות לבניה, כך שחשוב להבין האם אתה שואל לגבי עלות בניה ישירה או עלות פרויקט. שנית, על מספר הזהב של 5000 ₪ גם אני שמעתי אינספור פעמים, אבל זה לא מדויק. ישנם כאלה ש4000 ₪ למ"ר תהיה עלות גבוהה מידי עבורם וכאל שגם 6000 ₪ לא יספיק, עניין הסטנדרט והמפרט הוא משמעותי פה. שלישית, בלי לראות תכניות זה מאוד קשה להעריך עלויות בניה, גם בחישוב גס מאחר וההפרשים יכולים להיות משמעותיים.



תודה לך. מה לגבי נתוני הבית? האם זה שזה 200 מ"ר על מפלס אחד זאת עלות גבוהה יותר מאשר אם זה היה נניח 100 מ"ר על שני מפלסים, זולה יותר או שזה לא משנה?



עלות יקרה יותר, זול יותר לבנות 100 מ"ר על שני מפלסים. שלח לי את התכניות שלך למייל porat@buildbetter.co.il, אני אסתכל עליהן ואראה האם ניתן לאמוד באופן גס את עלויות הבניה שלך.



היי, קיבלנו המלצה מהאדריכלית שלנו לקחת מפקח שינהל לנו את הפרויקט, שאלנו מספר אנשים בנושא והרבה המליצו לנו גם ללכת על מפקח או מנהל פרויקט, שאלתנו היא מהן היתרונות בכך, והאם יש הבדל בין מנהל פרויקט למפקח, או שמדובר בשני כינויים לאותו בעל מקצוע פשוט?




נתחיל מהשאלה השניה: ברמת העיקרון מפקח בניה זה איש המקצוע שמגיע לאתר על מנת לבדוק את עבודת הקבלנים, ומנהל פרויקט זהו האדם שמנהל את כל האופרציה (בקרת בניה, תקציב, מכרזים, חוזים קבלניים וכו'). מה שכן, מאחר ויש טעות בהפרדת שני תפקידים אלה, ההגדרות טושטשו וכיום זה די כמעט היינו הך. לשאלתך הראשונה, היתרונות בשימוש במנהל פרויקט/ מפקח הם רבים, מאחר ובסיכומו של פרויקט בעזרת מנהל פרויקט מקצועי ומיומן, הבנייה מתבצעת באופן איכותי יותר (הקבלנים 'חוששים' ממפקחים מקצועיים יותר מלקוח פרטי בד"כ, וכן יש פיקוח על עבודתם), זול יותר ומהיר יותר מאשר לבנות עצמאית דרך קבלן.






 הפרסום בפורומים אסור. הודעות בעלות תוכן פרסומי גלוי או סמוי תימחקנה. למידע על פרסום באתר bvd