פורום אדריכלות בהנהלת האדריכלית רקפת קידר
פורום עיצוב פנים בניהול מעצבת הפנים טלי כהן ליעד
פורום מטבחים בהנהלת בלורן
פורום צביעת הבית בהנהלת בנג'מין מור
פורום דלתות בהנהלת דלתות פנדור

פורום ניהול ופיקוח בנייה

פורום ניהול ופיקוח בנייה

מתכננים לבנות בית חדש? יש לכם שאלות בנושא?

בפורום ניהול ופיקוח בנייה תוכלו לשאול ולקבל תשובה על מגוון שאלות בנוגע לבנייה נכונה של בית בישראל.

יש לכם שאלה? אל תהססו לפנות אלינו


הוספת הודעה

קיבלנו הצעת מחיר מקבלן מפתח עבור בניית הבית שלי. בהערכה גסה- כמה עלי להשאיר לכל ה'מסביב' של הבנייה,עלויות נוספות וכו'?




מתוך סך עלות פרויקט בניה, עלויות בניה ישירות (קרי- הכסף שאת משלמת לקבלנים השונים בעבור בניית ביתך) מהוות כ71-74%, שלכך נוספות עליות טרום בניה (מהנדס, אגרות, מיסים, הדפסות, יועצים וכו') ועלויות נלוות לבניה (פיקוח בניה, מוצרי חשמל, ריהוט, גופי תאורה, מזוזות, הובלה, בנקים,ביטוח, שכ"ד, משכנתא ועוד) וכן בלת"מ (בלתי מתוכנן). חלק מזה כבר שילמתם, חלק לא, ולכן מומלץ מאוד לבנות תקציב פרויקט בניה עם איש מקצוע מיומן, גם כדי להעריך בכמה מוערך הפרויקט וכמה כסף יש להכין מראש, וגם כדי להיות עם האצבע על הדופק ולראות שעלויותיך הן בהתאם למתוכנן בכדי להימנע מחריגות תקציביות.



שלום, באחריות מי לבטן צנרת חשמל, אינסטלציה ומיזוג לפני הטיח? קבלן הטיח או הקבלנים השונים?




בד"כ אחריות לביטון זה ע"פ הסיכום המוקדם עם הקבלנים, אם עדיין לא סיכמת אז מומלץ לסגור עם קבלן הטיח שיבצע זאת מאחר והתוספת תהיה לרוב קטנה יותר מתוספות התשלום לקבלנים השונים עבור ביטונים



שלום, לפני כשבועיים יצקנו עמודים בבית ובדיקות המעבדה הראו שהבטון לא בחוזק נדרש, הקבלן אמר לי שממתינים בשביל לבצע בדיקה חוזרת. האם המתנה לביצוע בדיקה חוזרת זה לא לדחות את הבעיה פשוט, ואח"כ יהיה יותר מסובך לתקן? מה עושים במקרה כזה בכלל? לעזרתכם אודה




שלום ניר. משאלתך לא מובן כמה חלשה יצאה בדיקת הבטון וכמה רחוק מהחוזק המינימלי. הבטון מגיע לחוזקו הסופי כעבור 28 יום, ועליו להגיע לחוזק מינימלי של 27 מגפ״ס ע״מ לעמוד בתקן. אם כעת בחלוך שבועיים הוא 23-24 מגפ״ס אז תוך שבועיים קרוב לוודאי שהוא יעמוד בתקן, אולם אם הבדיקה יצאה נניח 10 מגפ״ס אז ככל הנראה תהיה בעיה. שלח לי את פרטי הבדיקה לporat@buildbetter.co.il ואעיף בזה מבט.



שלום רב וחג שמח רציתי לשמוע את דעתך האם האדריכל שמתכנן את הבית עדיף בתור המפקח והאם זה מקובל ?




חג שמח. לשאלתך האם זה מקובל- אכן נתקלתי לא פעם בכך שהאדריכל שתכנן גם משמש כמפקח. לגבי האם זה עדיף- אם האדריכל באמת מסוגל לבוא לאתר באופן יומיומי ולהישאר כמה זמן שצריך באתר (בשלב השלד כשעה כל יום, אולם בשלבי גמר זה יכול להגיע גם לחמש ושש שעות ביום) אז אכן זה עדיף, אולם אם אין ביכולתו לעשות כך אז עדיף לקחת מפקח חיצוני, מאחר ופיקוח שלא מתבצע באופן יומיומי זה מתכון לבעיות שמתגלות מאוחר מידי ולעיכוב במשך ביצוע הפרויקט.



אנחנו בודקים אופציה לקחת קבלן מפתח שיבנה לנו את הבית או לקחת קבלן קבלן (שלד, טיח וכו'). אחד השיקולים שלנו זה שאנחנו לא מבינים בבניה, לכן אם נלך על האופציה השניה (קבלן קבלן) נהיה חייבים לקחת מפקח ככל הנראה, השאלה היא כזו: אם אנחנו הולכים על קבלן מפתח, האם זה מייתר לנו את הצורך במפקח מאחר והקבלן מפתח עושה סוג של פיקוח גם או שעדיין כדאי לקחת מפקח? כי אם לא אז זה חוסך לנו את ה60-80 אלף שעולה מפקח, ואז אולי עדיף ללכת על קבלן מפתח באמת.




שלום אנה. מפקח בניה וקבלן מפתח אלו שני גורמי מקצוע שונים בתכלית. הקבלן מטרתו לבנות את הבית, ואילו המפקח לבדוק את הקבלן שהוא בונה כמו שצריך. זה נכון שמקרה של קבלן מפתח הוא גם אמור לבדוק את קבלני המשנה, ובעולם ורוד ומושלם הוא יעשה גם את עבודתו בצורה מושלמת וגם יבדוק את הקבלנים האחרים על כל פיפס, אולם לצערנו העולם איננו כזה ולכן יש לבדוק את הקבלנים אם רוצים להקטין את הסיכון לקבל בית עם ליקויים. דבר נוסף, תזכרי שמנהל פרויקט/ מפקח רציני ומקצועי אמנם עולה כסף, אך בשורה התחתונה הוא מוזיל את עלות הפרויקט (שוב, בהנחה שהוא מקצועי ואמין) באופן משמעותי מאחר והוא יודע איך חוסכים עלויות בניה (ויש לא מעט דרכים לחסוך), כך שגם אם מנהל הפרויקט עלה אפילו 100,000, אולם חסך לך 200,000 ₪ מעלות הפרויקט, עדיין החיסכון גדול מהעלות, וגם קיבלת בית איכותי יותר ואפילו שקט נפשי על הדרך.



תודב רבה. שאלה נוספת, מה עדיף בעיקרון, לקחת קבלן מפתח או או לקחת כל קבלן בפני עצמו? בהנחה ואנחנו לוקחים מפקח גם.



ברמת העיקרון בפרויקטים שאנחנו מנהלים אנחנו מעדיפים לקחת קבלני משנה מכמה סיבות: ראשית, לחסוך את עלות התיווך של קבלן המפתח (אם נניח הוא לוקח אינסטלטור ועלות האינסטלטור היא 100,000 ₪, את בתור לקוחה תשלמי כ130,000 ₪ עבור האינסטלציה- מאה עבור העבודה ועוד כשלושים רווח קבלני, בלת"מ וכו' לקבלן מפתח), שנית אתה יכול לדרוש מכל קבלן לתת עבודה ברמה מאוד גבוהה כאשר מדובר בקבלני משנה מאשר עם קבלן מפתח ('אני אתקן בטיח'), ושלישית בפן של האחריות- את לא שמה את כל הביצים בסל אחד אלא מפזרת את האחריות על פני מספר בעלי מקצוע. מה שכן, זה לא שחור ולבן כמובן, כל מקרה לגופו וכל קבלן נמדד בהתאם למקצועיותו ולעלותו.



שלום, אנו מתחילים לבנות בקרוב בית של 200 מ"ר, מפלס אחד, בשרון. עוד לא בנינו תקציב לפרויקט אך ניסינו להתייעץ עם אנשים שבנו בעבר (זאת הפעם הראשונה שאנו בונים) בשביל לקבל אמדני עלויות בניה והבנו שבגדול נהוג לתמחר בניה לפי 5000 ₪ למ"ר, האם זה נכון? האם ניתן לדעת בערך כמה אמור לעלות הפרויקט ע"ס נתוני הבית שלנו?




ראשית חשוב לחדד משהו: מתוך סך עלות פרויקט הבניה, עלויות הבניה הישירות (קרי- הכסף שאתה משלם לקבלנים) הן כ70-74% מסך עלות הפרויקט. שאר העלויות הן עלויות טרום בניה ועלויות נלוות לבניה, כך שחשוב להבין האם אתה שואל לגבי עלות בניה ישירה או עלות פרויקט. שנית, על מספר הזהב של 5000 ₪ גם אני שמעתי אינספור פעמים, אבל זה לא מדויק. ישנם כאלה ש4000 ₪ למ"ר תהיה עלות גבוהה מידי עבורם וכאל שגם 6000 ₪ לא יספיק, עניין הסטנדרט והמפרט הוא משמעותי פה. שלישית, בלי לראות תכניות זה מאוד קשה להעריך עלויות בניה, גם בחישוב גס מאחר וההפרשים יכולים להיות משמעותיים.



תודה לך. מה לגבי נתוני הבית? האם זה שזה 200 מ"ר על מפלס אחד זאת עלות גבוהה יותר מאשר אם זה היה נניח 100 מ"ר על שני מפלסים, זולה יותר או שזה לא משנה?



עלות יקרה יותר, זול יותר לבנות 100 מ"ר על שני מפלסים. שלח לי את התכניות שלך למייל porat@buildbetter.co.il, אני אסתכל עליהן ואראה האם ניתן לאמוד באופן גס את עלויות הבניה שלך.



היי, קיבלנו המלצה מהאדריכלית שלנו לקחת מפקח שינהל לנו את הפרויקט, שאלנו מספר אנשים בנושא והרבה המליצו לנו גם ללכת על מפקח או מנהל פרויקט, שאלתנו היא מהן היתרונות בכך, והאם יש הבדל בין מנהל פרויקט למפקח, או שמדובר בשני כינויים לאותו בעל מקצוע פשוט?




נתחיל מהשאלה השניה: ברמת העיקרון מפקח בניה זה איש המקצוע שמגיע לאתר על מנת לבדוק את עבודת הקבלנים, ומנהל פרויקט זהו האדם שמנהל את כל האופרציה (בקרת בניה, תקציב, מכרזים, חוזים קבלניים וכו'). מה שכן, מאחר ויש טעות בהפרדת שני תפקידים אלה, ההגדרות טושטשו וכיום זה די כמעט היינו הך. לשאלתך הראשונה, היתרונות בשימוש במנהל פרויקט/ מפקח הם רבים, מאחר ובסיכומו של פרויקט בעזרת מנהל פרויקט מקצועי ומיומן, הבנייה מתבצעת באופן איכותי יותר (הקבלנים 'חוששים' ממפקחים מקצועיים יותר מלקוח פרטי בד"כ, וכן יש פיקוח על עבודתם), זול יותר ומהיר יותר מאשר לבנות עצמאית דרך קבלן.



שלום, אנו מתחילים בקרוב לבנות את ביתנו, זו הפעם הראשונה שאנו בונים ואנחנו טירונים בנושא, אשמח אם תוכלו להסביר מהם שלבי ותהליכי הבניה כדי שנדע מה מחכה לנו. תודה.




הדבר הראשון שיש לעשות כאשר רוצים לבנות בית זהו שלב הייזום, תכניות, קבלת היתרים ועוד. משאלתך אני למד שאתם כבר אחרי זה, וממש עומדים לבנות. כעת, שלושת האופציות העומדות לפניך הן להחליט איך להתנהל עם פרויקט הבניה, קרי ללכת על קבלן מפתח, על קבלני משנה או על ניהול פרויקט. אופציה הראשונה (קבלן מפתח) - לקחת קבלן ראשי אחד שיהיה אחראי על כל הבניה, חלק מהדברים הוא בונה בעצמו (שלד, טיח, ריצוף וכו') אך דברים רבים אינו מבצע בעצמו אלא מביא קבלני משנה תחתיו (חשמל, אינסטלציה ועוד). היתרון בשיטה זו הוא בכך שיש מישהו שמרכז את העבודה ודואג לביצועה מבלי שתצטרך להיכנס לכל הפרטים הקטנים בבנית הבית. החיסרון הוא בכך שאתה משלם על עלויות 'תיווך' של קבלן המפתח שהיית יכול לחסוך אם היית מביא כל קבלן בנפרד. אפשרות שניה - לפנות ישירות לקבלני משנה, וכך כל קבלן יהיה אחראי על ביצוע התחום שלו. היתרון בשיטה זו הוא שאתה חוסך בעלות התיווך של קבלן המפתח, וכן בכך שאתה יכול לדרוש מכל בעל מקצוע שלמות בביצוע העבודה (עד כמה שניתן להגיע לשלמות) בכל שלב בניגוד למצב שבו קבלן מפתח בונה גם שלד וגם טיח לדוגמא, ואז כשהקיר נבנה מעט עקום הוא יגיד "אל תדאג, נסדר את זה בטיח" או משהו כזה. החסרונות בשיטה זו הם בכך שבשביל לשמור על עלות פרויקט נמוכה צריך לקחת מספר הצעות מחיר ממספר קבלנים שונים בכל שלב בבניה ולא תמיד מכירים כל כך הרבה קבלנים ובמיוחד לא כ"כ הרבה קבלנים טובים (אמין, מקצועי, זריז ועדיף גם לא יקר) וכן שמישהו צריך להגיע כל יום או לעיתים קרובות מאוד לאתר על מנת לבדוק את עבודת הקבלנים, ורוב הבונים, גם כאלה המסוגלים להגיע מידי יום לאתר, לא מבינים מספיק בבניה בשביל לבדוק את רמת ביצוע העבודה, כך שעלולות להיווצר בעיות בנוגע לאיכות הבית בעתיד. אפשרות שלישית – לשכור חברה מקצועית לניהול פרויקט בניה, או איש מקצוע שמסוגל לנהל את הפרויקט. בדרך זו אתה בונה בראש יותר שקט מאחר ויש חברה/ איש מקצוע שמכיר ויודע לנהל את פרויקט בנית ביתך באופן מקצועי. בדרך כלל בשיטה זו הבניה הינה איכותית יותר, מאחר ויש גוף מיומן ובקיא שבודק את עבודת הקבלנים (מנהלי הפרויקט/ מפקחים רציניים וחרוצים אמורים להגיע באופן יומיומי לאתר וכן רצוי שיוציאו דו"ח יומי על כל הפעולות המבוצעות באתר, זהו אחד הדברים החשובים ביותר שיש לוודא מול מנהל הפרויקט/מפקח), וכן זולה יותר מאחר ואיש המקצוע דואג בין היתר ליציאה למכרזים מול הקבלנים השונים על מנת לחסוך בעלויות הפרויקט, וגם פה כמו בכל תחום אחר 'כוח הקניה' בא לידי ביטוי באופן משמעותי, על ידי כך שהחברה שמנהלת את הפרויקט או איש המקצוע מסוגלים להשיג עבורך מחירים זולים מקבלנים מאחר והם בונים מספר בתים בשנה, בניגוד ללקוח בודד הבונה פעם בכמה שנים. החיסרון בשיטה הזו הינה בכך שאם מנהל הפרויקט לא מספיק מיומן ומקצועי אז כל הפרויקט עלול להיפגע, בניגוד למצב שקבלן האלומיניום לא מספיק מקצועי אז "נפלת" רק באלומיניום. לכן אם מחליטים ללכת על אופציית ניהול פרויקט, בחירת מנהל הפרויקט הינה ההחלטה הכי חשובה בבית. חיסרון נוסף הינו בכך שלכאורה אתה מייקר את עלות הבניה בכך שאתה לוקח איש מקצוע נוסף חוץ מהקבלנים השונים, אולם כאמור מנהל פרויקט מקצועי ומיומן ידע לחסוך סכום הגבוה משמעותית מעלותו כמנהל פרויקט וכך להגיע לעלות בניה זולה יותר למרות העלות המתווספת. לאחר שהחלטת באיזה אופן תבחרו להתנהל עם פרויקט הבניה שלכם, המשך שלבי הפרויקט נגזרים מכך. הדבר הראשוני והחשוב ביותר הינו לבנות תקציב פרויקט בניה מדוקדק ומהודק ברזולציה קטנה ככל הניתן בכדי להמנע מהפתעות לא נעימות בהמשך וכדי לדעת מה מחכה לכם תקציבית, אולם לאחר מכן ההמשך תלוי בצורה שבה תבחרו להתנהל, האם לחפש קבלן מפתח אחד, לחפש מספר קבלני משנה להתחלת הבניה (שלד, איטום, חשמל ואינסטלציה) או שאת כל אלה ירכז עבורכם מנהל הפרויקט. מקווה שתשובתי היתה מפורטת מספיק, ובהצלחה בבניית הבית, ובמידה וישנן שאלות נוספות או הבהרות אתה מוזמן לשאול פה או לפנות אלי דרך המייל בכל עת porat@buildbetter.co.il



תודה על התשובה המנומקת, עשית לנו קצת סדר בראש.. שאלה נוספת, על סמך מה ניתן לדעת מראש מיהו מנהל פרויקט מקצועי ומיומן ומי לא? איך אני יכול למזער סיכונים ולבחור נכון?



כמו כל דבר בחיים וכמו כל בעל מקצוע שאתה בוחר, אין דרך לדעת מראש בוודאות מלאה מי מקצועי ומיומן ומי פחות, ולכן חשוב להתרשם לא רק מאישיותו המלבבת של מנהל הפרויקט/ מפקח אלא גם ממקצועיותו. בקש ממנו שיספר לך איך הוא מנהל את הפרויקט, על מה הוא שם דגשים מיוחדים, מה כולל ניהול הפרויקט שלו, ניסיונו בתחום וכו'. לעיתים אנשים מעדיפים לחסוך עוד 1000 שקל בחודש ולקחת מפקח לא מיומן או מקצועי רק בגלל עלותו הזולה ואז לעיתים גם העבודה בהתאם, ולכן חשוב לבחור מנהל פרויקט על סמך מקצועיות וניסיון ולא על סמך מחיר בלבד. נסה להשתמש באינטואיציות הגבריות שלך (יש דבר כזה) ולתהות על קנקנו של מנהל הפרויקט המיועד, לבקש לדבר עם ממליצים, לבדוק פרויקטים אשר נבנו על ידו ולקבל החלטה על סמך מכלול הדברים.



ברוכים הבאים לפורום ניהול ופיקוח בנייה!
מנהל הפורום פורת אביגל ישמח לענות לכם על כל שאלה הקשורה לנושא.
אז קדימה, אל תהססו לשאול אותו




29/09/2014 09:31

אני מעוניין במנהל פרויקטים להקמת בית פרטי
אני מבקש המלצות אם אפשר




צהרים טובים אשר אתה מוזמן לשלוח לי מייל בנידון porat@buildbetter.co.il בהצלחה בבניית ביתך






 הפרסום בפורומים אסור. הודעות בעלות תוכן פרסומי גלוי או סמוי תימחקנה. למידע על פרסום באתר bvd