על מחזור משכנתא

מחזור משכנתא הוא הלכה למעשה מכירה של משכנתא קיימת ולקיחת משכנתא אחרת במקומה, כשהרעיון הבסיסי הוא לרכוש משכנתא בתנאים טובים יותר מזו הקיימת. אם תנאי הריבית במשק השתפרו, אם תקנות בנק ישראל להרכב המשכנתא משתנות או אם מצבם הכלכלי של הלווים משתנה ויכולתם להחזיר את ההלוואה הקיימת משתפרת או לחילופין מתדרדרת – אלו הזדמנויות למחזור.

נניח ולקחתם משכנתא בשנת 2015, במסלולים ובריביות שהתאימו לתנאי השוק כמו גם למצבכם הכלכלי דאז. אך, מאז השתנו תנאי השוק, הריביות נשארו נמוכות במיוחד ולצד זה השתנו תקנות בנק ישראל להרכב מסלולי המשכנתא כך שניתן להצמיד חלק גדול יותר ממנה לריבית המשתנה. אלו נתונים שהופכים את מחזור המשכנתא לכדאי או לפחות – שווה לבדוק. במקרים מסוימים, יכול להיות שתפגשו בתנאי משכנתא חדשה שמשפרים את זו הקיימת בעשרות ואפילו מאות אלפי שקלים (תלוי בתנאי ובגובה המשכנתא שלקחתם וביכולת ההחזר שלכם).

מתי כדאי למחזר משכנתא?

כאמור, תנאים שמשתנים במציאות יכולים להשפיע רבות על תנאי המשכנתא הקיימת שלכם, גם אם לקחתם אותה אך לפני שנתיים – זמן קצר לכל הדעות, כשמדובר בהלוואת משכנתא. השינויים בתקנות בנק ישראל שנכנסו לשוק ב-2021 האיצו את שוק מחזור המשכנתא בצורה משמעותית וזאת משום שהצמדתו של חלק גבוה משליש לריבית המשתנה, יכולה להוזיל משמעותית את גובה ההלוואה (המחיר הסופי שלה כולל ריבית והצמדה). אם גם השתפרה יכולת ההחזר החודשית שלכם, אתם כנראה מועמדים מצוינים למחזור עם יכולת שיפור גבוהה.

איך ממחזרים משכנתא?

ראשית, בודקים את המשכנתא הקיימת שלכם. מהו גובה ההחזר החודשי הקיים, מהם תנאי המסלולים שלה ומהו החלק של כל אחד מהם בהלוואה הכוללת, כמה כבר החזרתם וכמה עוד נשאר, מהו גובה קנס ההחזר המקודם שלכם וכו'. קנס הפירעון המוקדם חשוב מאוד ועליכם להכניס אותו לחישוב הכולל, אחרת כל החישובים שלכם אינם מבוססים על המציאות ותתקלו בסופו של דבר ביכולת שיפור שונה לחלוטין ממה שחשבתם.

אחרי שביצעתם בדיקה עצמאית של התנאים שלכם, עליכם להחליט אם להיעזר ביועץ משכנתאות חיצוני שיסייע לכם במו"מ עם הבנקים השונים (עלות של שנעה בין 7,000 ₪ ל-10,000 ₪) או לבצע את המחזור באופן עצמאי. ועכשיו אתם למעשה ניגשים לתהליך לקיחת משכנתא זהה כמעט לחלוטין לתהליך שביצעתם עת נטלתם את ההלוואה המקורית. עליכם למלא ולהגיש טופס בדיקת זכאות לכל הבנקים מהם אתם רוצים לבקש הצעה למשכנתא חדשה. לאחר שתקבלו אישור לזכאות, תוכלו להתקדם לתנאים המוצעים לכם.

כמו בפעם הקודמת: עליכם להמציא ולהגיש אי אלו מסמכים כמו תלושי שכר ותדפיס חשבונות בנק, תעודות זהות וכו'. כמו כן, תתבקשו להגיש טפסי נסח טאבו וכן לוח סילוקין עדכני של המשכנתא הקיימת. זה הזמן להבין לעומק מהו גובה ההחזר החודשי בו תוכלו לעמוד – האם הוא זהה או גדול מההחזר הקיים (מה שישפר את תנאי ההלוואה) או שהוא קטן יותר (מה שעלול להוביל להעלאת הריבית ולשיפור פחות משמעותי בתנאי המשכנתא). על בסיס נתונים אלו תוכלו לקבל הצעות קונקרטיות מכל אחד מהבנקים אליהם פניתם – לבד או בעזרת יועץ חיצוני.

חשוב מאוד לבדוק ולהבין מהם ההוצאות הנלוות הנוספות למחזור – תשלום אגרות, תשלום אי הודעה מוקדמת לבנק הלווה, גובה עמלת פירעון מוקדם, עלויות הוצאת מסמכים מהרשויות השונות – כמו נסח טאבו, רישום אזהרה, רישום ברשם המשכונות וכדומה.

כשכל ההצעות לנגד עיניכם וכל התשלומים הנלווים מחושבים פנימה, שוב – בדיוק כמו בפעם הראשונה שלקחתם הלוואת משכנתא – תוכלו להשוות בין ההצעות ולבחור בזו האטרקטיבית ביותר.

 

על מחזור משכנתא וביטוח המשכנתא

כשלקחתם משכנתא לראשונה התבקשתם לרכוש ביטוח חיים וביטוח מבנה למשכנתא כלומר ביטוח דירה למשכנתא. עם שיפור התנאים שלכם, גם אלו יכולים להשתנות ולא זו אף זו, ביטוח משכנתא בתהליך מחזור משכנתא יכול להיות טיפה שונה ואם תמחזרו את המשכנתא לבנק אחר ולא באותו הבנק הלווה, יכול להיות ותדרשו לרכוש ביטוח חדש ורק לאחר שזו תכנס לפועל, תוכלו לבטל את הביטוח הישן – שימו לב לזה, וכדאי לבדוק זאת מראש.

ביטוח המשכנתא הוא פוליסה שמגנה עליכם מפני אסון מפני, חלילה, אובדן של הנכס ושל הממון שלכם. והיא מגינה כמעט בראש ובראשונה על הבנק הלווה. זה האחרון מבקש להיות בטוח ומבוטח שבכל מקרה ובכל צרה שלא תבוא, הוא את כספו יקבל בחזרה.

ביטוח החיים למשכנתא נועד להגן עליכם במקרה של מוות בטרם עת (חו"ח) של אחד הלווים במהלך תקופת ההלוואה, על ידי תשלום סכום הביטוח לבנק המלווה וסגירת המשכנתא. סכום הביטוח יורד במהלך תקופת ההלוואה באופן דומה להפחתה ביתרת ההלוואה. עלות הביטוח, הפרמיה, אשר משתנה משנה לשנה,  נקבעת על פי סכום הביטוח, גיל, מין, סטטוס עישון ומצבם הבריאותי של המבוטחים/מלווים. בעת ביצוע מחזור המשכנתא ייתכן ותדרשו בביצוע עדכון בביטוח החיים במשכנתא ולכן זו הזדמנות מצויינת עבורכם בשבילכם הוזלת עלויות בביטוח זה.

ביטוח דירה למשכנתא מבוסס על עלות הבניה מחדש של הנכס, במקרה של אסון קטסטרופלי שמצריך זאת, וכמובן מבסס גם הוא על גובה ההלוואה בפועל. גם כאן – מחד, מאחר ואתם כבר בעיצומם של החזרי משכנתא – סכום ההלוואה קטן מאז, מאידך – עלויות הבניה כנראה נשארו כשהיו אם לא רשמו מאז עליה בהתאם למדד תשומות הבניה, מדד המחירים ועוד. הרעיון הוא תמיד אותו רעיון – השוואת מחירים מבין הצעות שונות, תמיד תוביל אתכם לבחור בהצעה לביטוח דירה למשכנתא האטרקטיבית והנכונה ביותר עבורכם.

ביטוח משכנתא: בבנק או מחברת ביטוח?

הבנקים בישראל, כפי שאתם אולי זוכרים מהסיבוב הראשון שלכם בלקיחת משכנתא – זכאים להציע ללווים לרכוש ביטוח על המשכנתא דרכם. ביחד עם תהליך החתימה על ההלוואה מוצעת ללווים פוליסת ביטוח משכנתא ע"י הבנק – אי אפשר להתווכח עם הנוחות שבלרכוש הכל במקום אחד. יחד עם זאת, אליה וקוץ בה: ראשית, הביטוח על המשכנתא שמוצע ע"י הבנק יהיה ברוב המקרים גבוה יותר ביחס להצעות שתקבלו מחברות הביטוח (הדבר קשור בעיקר לתנאי התחרות בשוק הסוער הזה) ושנית, הבנק אינו להציע לכם ביטוח שחורג מצרכיו שלו עצמו כך שנמנעת מכם האפשרות לרכוש הרחבות ותוספות שמגינות גם עליכם ועל הכסף שלכם, ולא רק על ההלוואה.

לשם ההמחשה: בביטוח דירה למשכנתא אתם, כאמור, מבוטחים עד לגובה בניית הדירה ולא בגובה ערכה כולה שכולל גם את ערך הקרקע ועוד – יכול להיות שתרצו להרחיב לעצמכם את יריעת הפוליסה וזאת לא תוכלו לבצע דרך הבנק. המחשה נוספת היא אם תרצו לרכוש גם ביטוח תכולה או ביטוח לתיקוני נזקי מים וצנרת (ביטוח לעלות התיקון ולא רק לתוצאות הנזק) – זאת הבנק לא יכול להציע לכם.

למעשה, גם אם בסופו של דבר תמצאו בנק שיעניק לכם הצעת מחיר נמוכה מזו שקיבלתם בחברת ביטוח, כדאי לבדוק את סעיפיה ותנאיה משום שפעמים רבות תגלו שאין בהם תוספות או הרחבות שיכולות לספק לכם רשת ביטחון רחבה יותר. כך שבחישוב עלות מול תמורה, לא מדובר במוצר זול יותר.

מחזור משכנתא זו הזדמנות פז לבדוק גם את תנאי ביטוח המשכנתא שלכם ולשפר גם אותם. הרעיון הכללי הוא הפחתה בעול ההוצאות החודשיות והסתכלות כוללת על כל הוצאות המשכנתא – ההלוואה וגם תשלומי הביטוח – היא צרכנות נבונה במלואה שתסייע לכם להגיע להחלטה כלכלית נכונה.

שימו לב כי בהצעות לביטוח המשכנתא, אותן תקבלו מחברות הביטוח השונות, חשוב מאוד לבדוק את טבלת המחירים המלאה – מרגע התשלום הראשון ועד האחרון בתום תקופת ההלוואה. כל ביטוח חיים רושם עליה בפרמיה עם השנים, השאלה היא לא רק מהי העלות החודשית בשנים הראשונות, אלא מהו גרף העלייה עם השנים שיבואו.

 

האם כדאי למחזר למשכנתא?

אם הגעתם לקרוא עד כאן, אתם כנראה מתעניינים במחזור משכנתא ויחד עם זאת עלולים לחשוש להיכנס שוב לתהליך בירוקרטי מעייף ומתמשך. כמו שאומרים, זה רק נראה ארוך. תהליך המחזור יכול להמשך מספר שבועות קצרים בלבד ובסופו אתם יכולים למצוא את עצמכם עם משכנתא בתנאים משופרים משמעותית, שתמשיך אתכם לאורך השנים הבאות ותסייע לכם להוריד את עלויות המשכנתא החודשיות ואת ההוצאות המשפחתיות הסובבות אותה. במילים אחרות, לפנות לעצמכם כסף חודשי לשם הוצאות מהנות הרבה יותר, מאשר משכנתא וביטוחיה.