מאז ומעולם הפרדיגמה הייתה שאם האינפלציה והמדד עולים, אז המוטיבציה לרכוש דירות יורדת, זאת מכיוון שעלויות המשכנתא מטפסות, ויכולת ההחזר של משקי הבית נפגעת משמעותית. התקופה הנוכחית היא זמן מעולה לבדוק האם בשוק הנדל"ן הישראלי של 2022, הפרדיגמה רלוונטית. ביקשנו מאסף זלכה כהן, מנכ"ל GMF GROUP מקבוצת גולדשטיין, לסייע לנו לגלות את התשובה.
אכן, השווקים הפיננסיים כמרקחה בזמן האחרון: הקורונה ואיתה עלויות הייצור והתובלה המאמירות דוחפים את המחירים למעלה. מדיניות ההרחבה המוניטרית של הבנקים המרכזיים ברחבי העולם מתחילה לגבות את המחיר שלה וברקע, בארצות הברית כבר לא שואלים אם הריבית תעלה אלא מתי. אבל האם כל אלה ישפיעו על שוק הנדל"ן הישראלי? זלכה כהן טוען: "סביר להניח, שכל הסיבות שמנינו עד כה, לא יצליחו להשפיע על נקודת הרתיחה שבה נמצא שוק המגורים הישראלי, וזאת מכמה סיבות:
פער של כ-200 אלף יחידות דיור נכון ל-2021
הסיבה הראשונה נובעת מהעובדה, כי הפערים בין הביקוש להיצע לא רק שלא הצטמצמו אלא בדיוק ההיפך: במהלך משבר הקורונה חלה ירידה מהותית בהיקפי התכנון ושיווק הקרקעות. מה שאומר שבמהלך השנים הקרובות הפער בין מספר יחידות הדיור הנכנסות לשוק יהיה מועט במיוחד, מול שוק של קונים בלבד.
לצד הירידה במלאים, חשוב לזכור, כי מדינת ישראל היא המדינה עם הריבוי הטבעי הגבוה ביותר במערב ויותר מכך – הצפי הוא כי גלי העלייה ילכו ויתגברו והפעם דווקא ממדינות כמו ארצות הברית ומדינות מערב אירופה. ההערכות הן, כי במהלך חמש השנים הקרובות יעלו כרבע מיליון עולים, שגם הם יזדקקו לקורת גג… אם היום אנו מדברים על פער של כ-200 אלף דירות בישראל, סביר להניח שהפער הזה ילך ויגדל, וכמו תמיד, היצע שלא מדביק את הביקוש מביא לעליות מחירים".
החלום הישראלי 2.0
שנית, אם בעבר החלום הישראלי היה לרכוש בית, הרי שחל עדכון בחלום בשנים האחרונות ועתה הוא לקנות בית למגורים לצד דירה להשקעה. זלכה כהן מסביר מה גרם לעדכון החלום וכיצד הוא משפיע על מחירי הדיור: "המשפחות הישראליות חושבות על העתיד ובצדק, וכאשר הן נערכות לקראתו הן מגלות שאפיקי החיסכון בשוק ההון אינם מייצרים תשואה משמעותית באופן רציף. יתר על כן, לנוכח השיפור בתוחלת החיים, רבים מבינים, כי החסכון הפנסיוני שלהם מתמודד גם הוא עם שורת אתגרים עתידיים שלא יאפשרו להם לשמור על אותה רמת חיים. לכן אותן משפחות בוחרות באפיק המנצח בכל פרמטר: רכישת דירה להשקעה.
אפיק זה מאפשר להם מימון נוח בדמות משכנתא, הכנסה חודשית משכירות וגם פוטנציאל השאת ערך לאורך זמן, שעד כה לא אכזב. ואם כל היתרונות האלה אינם מספקים, חשוב לזכור תמיד, כי דירה היא אפיק השקעה אותו ניתן לממש בנקל בכל רגע נתון".
