עשרת הדברים שחובה לדעת על תיווך מגרשים למכירה
כחברה שעוסקת בתחום תיווך מגרשים כבר למעלה מ – 30 שנה, עו"ד תובל מלכה הסכים לקבץ בעבורנו את עשרת הדברים שחייבים לדעת לפני שנכנסים להליך החיפוש והרכישה של מגרש לבניית בית.
לא למהר – "השוק כיום רווי במשקיעים שמחפשים לרכוש קרקעות למטרות השקעה, הסיבה לכך היא שהבורסה ואפיקי ההשקעה האחרים הפכפכים, אך בתים למגורים תמיד יצטרכו. המצב שנוצר הוא שיש לחץ מצד המוכרים על המתעניינים לסגור עסקאות במהירות וללא ביצוע של כל הבדיקות הנדרשות. חשוב לזכור תמיד שבכל הקשור לרכישת קרקע למגורים אסור לנו למהר וחשוב שנבצע את כל הבדיקות כיוון שלאחר מכן עלולות לצוץ בעיות".
הגדרת הקרקע – "אי אפשר לבנות על כל הקרקעות במדינה ולכן חשוב לבחון ולהבין מהי הגדרת הקרקע לפני שמתחילים ברכישתה. כפי שהשם מסגיר, קרקע חקלאית מיועדת לעבודות חקלאיות וקרקע לבניה מיועדת לבניה. אבל כפי שאמרתי קודם לכן, המדינה החלה להפשיר קרקעות שזה אומר שמעבירים את ייעוד הקרקע מחקלאות ומסחר למגורים. הליך ההפשרה הוא הליך בירוקרטי ארוך ואי אפשר להתחייב על כמה זמן הוא יארך, לכן חשוב שתדעו אם הקרקע שאתם עומדים לרכוש מוגדרת כקרקע מופשרת, בתהליך הפשרה או שמה אסור לבנות עליה כלל ואין תוכניות לשנות את זה".
בדיקות ברשויות המתאימות – "הליך הבדיקה של רכישת קרקע למגורים, וגם שלא למטרות מגורים, הוא ארוך והסיבה לכך היא שעלינו לבצע בדיקות בכמה רשויות שונות. חשוב לבדוק מי הבעלים הרשום על הקרקע בטאבו, לבדוק את תוכניות המתאר המקומיות, לברר האם הקרקע מסומנת כמרקם עירוני או לא, לוודא כי מדובר על עסקת מכר ולא עסקת אופציה, בדיקה של שמאי את השטח ועוד המון בדיקות נוספות. כדי להימנע מטעויות בדרך שווה לעבוד עם חברה או אדם בעל ניסיון שיעזרו בכל ההליך".
בדיקת חובות ושעבודים – "זה כבר כנראה הצד שלי כעורך דין שמדבר, אבל אני תמיד ממליץ לבדוק פעמיים ואפילו שלוש כי אין חובות או שעבודים שעומדים כנגד הקרקע. כבר נתקלתי בעבר במקרים שהעסקה נפלה כי ברגע האחרון התגלה שהקרקע ממושכנת לטובת חוב כזה או אחר וחבל להגיע למצב שכזה ברגע האחרון, או חלילה לאחר החתימה".
הוצאות נוספות – "רכישת קרקע כרוכה בהוצאה כספית לא מבוטלת. לא רק שיש לשלם על הקרקע ועל התיווך, אלא שנוסף על כך יש צורך לשלם מס רכישה בהתאם להגדרה של המבנים ושל הקרקע, שכר טרחה לאנשי המקצוע הרלוונטיים כדוגמת עורכי הדין ורואי החשבון וכמובן שאם אנחנו מתכננים לגור בבית שיבנה על הקרקע אז יש לנו גם את הוצאות הבניה עצמן".
ועדות קבלה – "במושבים ובכפרים מסוימים ישנן ועדות קבלה שעלולות להוות בעיה בעת הרכישה. אם אתם רוכשים קרקע במושב שיש בו ועדה שכזו חשוב שתשוחחו איתה מבעוד מועד כדי להבין האם צפויות להיות לכם בעיות בקבלה למושב. וועדות הבלה נערכות לפני רכישת הקרקע".
הקרקע היא לא הכול – "נכון שאנחנו חייבים לבחון את הטיפוגרפיה של השטח ולראות כי כל הפרטים שנמסרו לנו מתקיימים במציאות, אך חשוב לזכור שאנחנו צריכים גם להכניס אל סך השיקולים שלנו דברים כמו חינוך הילדים, גישה לעבודה ולתחבורה ציבורית. הדבר נכון במיוחד לאנשים שעוברים לגור במושב בפעם הראשונה בחייהם ואינם מורגלים לכך שאין סביבם תחבורה ציבורית וסופרים שפתוחים 24/7".
בקרו בשטח כמה פעמים – "אל תסתפקו אף פעם בלהגיע פעם אחת לשטח עם השמאי. חשוב מאוד שתבואו לבחון את השטח בכמה שעות שונות ובימים שונים כדי להבין בדיוק מה התנאים שבו הן מבחינת הרעש והן מבחינת כיווני האוויר והשמש. ככל שתבואו למקום יותר פעמים ועם יותר אנשי מקצוע שונים תגלו יותר פרטים על הקרקע שיסייעו לכם בהמשך".
לא לקחת סיכונים – "זה אולי ישמע מוזר בעבור מי שחושב על רכישת מגרש לבנייה, אבל מניסיון למדתי שעסקאות כמו תיווך של קרקעות למכירה כדאי תמיד לעשות עם גורמים מוכרים שאפשר לבדוק על אודותם ולא עם גורמים עלומים. אבל מעבר לכך, גם אם אתם מסודרים ומשוכנעים שאתם מסוגלים להתמודד עם עסקת נדל"ן שכזו בכוחות עצמכם, שווה לעבוד עם איש מקצוע כדי למזער סיכונים".
הסתכלו אל העתיד – "אדם חכם אמר לי פעם שקרקע היא הנכס האיכותי ביותר. כל שאר הדברים נעלמים ונהרסים, אך בעלות על קרקע נשארת ותמיד יהיה צורך בקרקע למגורים. אל תסתכלו על תיווך מגרשים למכירה כמשהו מידי אלא תמיד הקפידו להסתכל על הטווח הארוך ובהתאם לכך גם בצעו את שעורי הבית שלכם כראוי כי בעזרת הבנה של התנודות בקרקע בעבר תוכלו להעריך מה יעלה בגורלה בעתיד".
אנחנו מודים מאוד לעו"ד תובל מלכה על המידע שהסכים לחלוק איתנו ונשמח להמשיך ולהציע לכם עוד המון חומר קריאה איכותי מפי אנשי המקצוע המובילים בישראל. אז אחרי שתרכשו את נכס החלומות שלכם היכנסו למתחם הכתבות שלנו בנושא עיצוב בתים פרטיים (לחצו כאן) ותוכלו למצוא רעיונות, השראה ועוד כתבות עומק בנושאי עיצוב הבית.
