אם גם אתם מתגוררים באזור ותיק ומבוקש, בו מצב המבנים והתשתיות ירוד, ודאי עלה בדעתכם או בדעת שכניכם לחזק את המבנה נגד רעידות אדמה ולנצל בדרך את חלון ההזדמנויות הכלכלי, בו משביחים את ערך הדירה ללא עלות כספית מצד הדיירים. כינסנו אדריכלים ומעצבי פנים, העוסקים בתחום תוכנית המתאר הארצית 38, כדי להבין מה חשוב לדעת לפני שנכנסים לתהליך.
בחירת בעלי מקצוע
חשוב לקחת צוות מקצועי של אנשי אמון: מהנדס, שמאי מקרקעין, אדריכל ועורך דין המומחה בנדל"ן, שיבדקו היטב את הפוטנציאל שקיים באותו בניין, מה הזכויות שלו, מה ניתן לבצע ומה לא – כך לפי אדריכלית רותי הרשקוביץ, מבעלי "בר הרשקוביץ אדריכלים". במקרים לא מעטים מבקשים הדיירים מקומות חנייה בבניין המשודרג, אבל "חאפרים" לא מקצועיים מבטיחים להם הרים וגבעות, בתוך זה חניות תת קרקעיות, כשבסופו של דבר שטח המגרש איננו מאפשר זאת. כנ"ל לגבי מעלית או לובי חדש לבניין, שלא תמיד מתאפשרים, למשל במקרה של בניינים ישנים במרכז תל אביב, עם כניסות צרות וחשוכות בחדר מדרגות צפוף וצר.
וכמו בעלי מקצוע אלה, חשוב לא פחות לבחור יזם או קבלן ביצוע מקצועי ובעל ניסיון מוכח, שבשיתוף עם בעלי המקצוע יוכל להוציא את התמ"א אל הפועל. "נתקלתי בלא מעט מקרים, שבהם יזם עובר אורח החתים דיירים על בלעדיות והותיר אותם ככלי ריק, בין אם לא היה מסוגל לקחת על עצמו את קידום התוכנית ובין אם לא יכול היה להתמודד עם דרישות מחלקת ההנדסה באותה עיר", אומרת הרשקוביץ.
עיצוב: ניר סויסה-אלעד כהן עיצוב פנים
שכירות בתקופת השיפוץ
במקרים רבים מציע היזם לדיירים להישאר בבניין בזמן העבודות, על מנת לחסוך להם טלטול לדירה שכורה, וגם לחסוך את דמי השכירות מבחינתו. "לא תמיד זה כדאי", טוענת הרשקוביץ, "צריך להביא בחשבון שלהיות שנה וחצי-שנתיים בתוך פיגומים, ועוד בבניין בו חיית שנים רבות, זה רחוק מלהיות תענוג גדול, והפתרון של שכירות, עם כל אי הנוחיות שבדבר, יכול להיות בסופו של דבר הרבה יותר הגיוני". לא כולם מתלהבים מהרעיון לטפס בסולמות ורמפות בזמן בשיפוץ, או לחיות תקופה ארוכה עם חלונות סגורים ואבק, מאשרת מעצבת הפנים עידית דויטש, "אבל אם כבר יש בלגן ולכלוך, הרי שהתוצאה הסופית שווה את התקופה הקשה. יש מי שלא חושש מהתנאים האלה מאחר שאינו נמצא רוב הזמן בבית, אבל יש דיירים שמעדיפים לצאת מהבניין בשלבים הקשים של הבנייה, וניתן להגיע להסכמה עם היזם בעניין הזה".
עיצוב: שרון איגר
השפעה על ערך הדירות
תמ"א 38 יאפשר למי שגר בדירה קטנה יחסית, אולם במיקום טוב, להמשיך ולהתגורר באותו בניין ולא לעקור בלית ברירה לדירה גדולה יותר בעיר אחרת. הרשקוביץ: "התכנית מאפשרת הרחבה של חדר (ממ"ד) ללא תוספת כספית, ואף מרפסת שמש, מעלית, לובי ואולי מקומות חנייה, מה שמצטבר לעלייה משמעותית בערך הנכס. עם זאת, בשיתוף עם היזם ואנשי המקצוע המלווים יש צורך לבדוק מה היזם מתכוון להוסיף לבניין – דירות רגילות או פנטהאוזים. יש לכך משמעות רבה מבחינת האוכלוסייה החדשה שתצטרף לבניין ומבחינת ערך הבניין, שיעלה מן הסתם אם יהיה בו פנטהאוז מפואר". קידום תמ"א עשוי להשפיע על ערכו של הבניין גם ביחס לרחוב או השכונה, אם לדוגמה רחוב תל אביבי שקט יהפוך תוך שנים ספורות לצפוף, סואן ובלתי אפשרי לחנייה בשל תוספת הדירות.
עיצוב: פרצוב ארכיטקטורה
למקסם את התוכנית
כשיש תוכנית ביד, מומלץ להתייעץ עם מעצבת לפני החתימה אצל הקבלן, טוענת מעצבת הפנים אתי לב כץ, משום שהיא עוברת על המפרט שהוא מספק ונותנת טיפים למקסום התוכנית ולשדרוגים ללא תוספת מחיר. "בתוכנית קיימת שיניתי פתח יציאה למרפסת, והפכתי אותו לשני פתחים משני חדרים צמודים כך שנוצרה מרפסת משותפת לשני חדרים, וכן דאגתי לברזי גן במרפסות, לכמות נקודות החשמל והתאורה ולתריסים חשמליים ועוד".
עיצוב: קרן אילה בוגנים
לצפות בעיות במבנה
בחיבור מבנה חדש למבנה ישן, מגלים לפעמים כמה הקירות המקוריים עקומים ביחס לתוספת, או שמיקום התוספת החדשה אינו אידיאלי, למשל כשמרפסת השמש החדשה מחוברת למטבח ולא לסלון, או אם הכניסה לממ"ד היא דרך חדר קיים, מוסיפה מעצבת הפנים אורנה עדן. יש להתייחס גם לקומה אחרונה בבניין, הסובלת מרטיבות בגלל יציקות הבטון של הקומות החדשות ועל כל אלה חשוב לדון עם הקבלן, כמו גם על האפשרות להכניס אנשי מקצוע פרטיים בזמן השיפוץ ולא רק אחרי המסירה, ולכלול חלונות אלומיניום בחשבון ההוצאות, משום שהקבלן מחויב לכל מה שחיצוני, קרי לתריסים, ולאו דווקא לחלונות.
