התוספת שתופסת: כך נמקסם את תכנון דירת הגג בבניין תמ"א

בפרויקט תמ"א 38 נותרות הדירות הקיימות בבניין במקומן, מתרחבות ומשתדרגות, ומעליהן נבנות קומות נוספות בהן דירות חדשות לגמרי. חלק מהדירות הן סטנדרטיות, הכלואות בין הקומות הקיימות לקומה העליונה ביותר, ואילו מהקומה האחרונה ישקיף בדרך כלל פנטהאוז מלמעלה. פרויקט תמ"א 38 מעלה בממוצע של כ-35% לפחות את ערך הדירות באותו בניין ותיק, כך מתברר בבדיקה שערכה פירמת השמאות התל אביבית "ארז כהן". כשמדובר בתמ"א 38/2, כלומר הריסה ובנייה מחדש, הפרמיה עשויה להגיע ל-60%-80% ואף יותר מכך.

שמאי המקרקעין ארז כהן מדגיש, כי במידה והבניין בו מבצעים את התמ"א ממוקם ב"פריים לוקיישן", ובד בבד נבנות בו דירות פרימיום דוגמת פנטהאוזים, דירות גג או דירות גדולות במיוחד, המצוידות במרפסות גדולות, הפרמיה עשויה להיות גבוהה אף יותר. עם נתונים מעודדים כאלה בדקנו מה חשוב לדעת בתכנון הדירות החדשות המתווספות לקיים ולאילו נקודות כדאי להתייחס בתכנון.

אדריכלות: יונתן מונג'ק. אדריכלות נוף: עמי טווינה. צילום: חן ליאופולד

ערך רב לתכנון מוקדם

רוב הדירות החדשות שנוספות בקומות העליונות ממשיכות את קו הבניין הקיים, שכולל חללים חדשים ומרפסות, המתווספים גם לדירות התחתונות. יחד עם זאת, בדירה העליונה יש משחק מסוים מול קו הבניין, שכן ניתן לסגת ממנו וליצור מבנה שונה משאר הדירות. כל עוד לא עוברים את גבול הבניין, האפשרות קיימת, וכך גם משחק בגודל הפתחים ובמיקומם, משום שהדירה אינה עומדת תמיד בחזית אחת עם שאר הדירות. מטראז' הדירה החדשה ידוע מראש, בדיוק כמו במגרש עם גבולות, והאדריכל מתכנן בהתאם לנתון זה. "מעצב הפנים יכול לבטל קיר, להאריך אותו או לנסות לשנות מערך של קירות חוץ כדי לנצל את השטח טוב יותר לצרכים הפנימיים של בעלי הדירה, ולהתאים גם את תכנון החוץ לתכנון הפנים", אומרת מעצבת הפנים סורנה כפיר. "כמובן, זה כרוך בהגשה מחודשת של האדריכל לעירייה, ולכן עדיף לקבל החלטות כאלה כמה שיותר מוקדם, עוד בטרם ההגשה הסופית".

גינת גג מעל הירקון. תכנון ועיצוב פנים וחוץ: סורנה כפיר. תכנון והקמת גינה: רב נוי. צילום: אלי גרוס

במסגרת חידוש פניו של הבניין מוחלפים גם החלונות והתריסים, ועליהם לעמוד בקו השומר על חזית אחידה מבחינת גודלם ומבחינת צבע האלומיניום והמעקות. "מאחר שהחשיבה העיצובית היא מהפנים החוצה, קורה שאנו רוצים לייצר בפתחים סימטריה, קצב או משחק אחר בעל הגיון", מסבירה כפיר, "חלון בגובה מסוים, שלא מתאים לתכנון המטבח יכול גם הוא להשתנות, ולכן נדרש הפידבק של האדריכל, שהתכווננות המחשבה בעבודתו נעשית מן החוץ פנימה". כך גם לגבי מעקות או קירות חוץ – אם מעוניינים בצבע אחר, צפויה לכך התנגדות מאחר שאלמנטים אלה נראים בהיקף הבניין, ועליהם "לדבר בשפתו".

תכנון מרפסת

אם שטח הגג מאפשר זאת, רצוי שהמרפסת תהיה מרחב אירוח כהמשכם של הסלון או המטבח, ולא של אחד מחדרי השינה. "מיצוי הפוטנציאל לאירוח ולתחושת המרחב, כשהחוץ מתחבר לפנים, גדול בהרבה", מסבירה כפיר. כך אפשר להימצא עם הילדים והמשפחה כשהם בחוץ ולא להעלות ולהוריד אוכל ומשחקים. אם בכל זאת הנתונים אינם מאפשרים זאת, קיימים פתרונות כמו מעלונים או מטבחונים באזור המרפסת. מבחינת ריצוף, מציע טל זאבי מחברת Happy balcony לגינון מרפסות, להשתמש בדק או בדשא סינתטי – "שמגיע היום לרמת איכות הקרובה לדשא אמיתי הן במראה והן בתחושה".

גינון במישור הריצוף לתחושה של גינת בית טבעית. מתחת לדק עוברת צנרת מים וניקוז. תכנון ועיצוב פנים וחוץ: סורנה כפיר. תכנון והקמת גינה: רב נוי

נקודות מים וחשמל

עוד בשלב התכנון הקודם לבנייה יש לתת את הדעת, יחד עם אדריכל נוף, לנקודות מים, השקיה, ניקוז לביוב ולמרזבים, חשמל, מאווררים וגז. גם תאורה היא חלק בלתי נפרד מהגג, וזו צריכה להיות שוטפת לאירוח רב משתתפים או נקודתית לפי מקומות ישיבה, קירות, צמחייה או אביזרי נוי כמו כדים.

מיכל גדול עבור צמח מטפס שנועד לייצר קיר הצללה. תכנון ועיצוב פנים וחוץ: סורנה כפיר. תכנון והקמת גינה: רב נוי. צילום: אלי גרוס

איטום רצפה

רצפת המרפסת בדירת הגג היא למעשה גג הבניין ומשפיעה לא רק על הדירה שמתחתיה אלא על הבניין כולו. חשוב להקפיד על איטום ובידוד תקניים ומקצועיים, רצוי עם מפקח, בשל כשלים אפשריים בנקודות החיבור שבין הרצפה החדשה לגג הבניין הקיים. "עבודה לא מקצועית עלולה להיות בכייה לשנים, שלא לדבר על עלויות גבוהות לתיקונים", מדגישה כפיר, "גם חור של מילימטר או יריעות שאינן מחוברות נכון יגרמו לרטיבות".

גינון מותאם לגג

גינה שנמצאת על גג היא בעצם "גינה מרחפת", האמורה לשאת משקלים שיתאימו למיקומה על גג ולא על פני אדמה. הרצפה צריכה להיות בעלת שיפועים, כדי שמי ההשקיה לא יצטברו. איטום הרצפה צריך להיות מושלם, כאמור, ומתכנני הגן המרחף ישתמשו ביריעות המונעות חדירה של שורשים ובמצעי חלחול. מספיק גובה של 15-10 ס"מ כדי לתכנן גינה לתפארת שתיתן תחושה של חצר ולאו דווקא של אדניות במרפסת, ואפילו עצים מסוימים עשויים להתאים בהתחשב בגובה הדירה והבניין, בכיווני האוויר וברוחות המנשבות. "ככל שניצור יותר נקודות ניקוז למרזב, כך פיזור המים יהיה רב ומהיר יותר", מדגיש טל זאבי. "נשאף למרזבים הממוקמים בקצוות המרפסת, דבר אשר יאפשר ניקוז יעיל של עודפי מי ההשקיה אל המערכת המרכזית". מבחינה בוטנית, יש כיום מבחר רב של צמחים שניתן למקם על גגות וכאלה המותאמים לתנאים השונים בכל מרפסת לפי כיווני אוויר, כמויות האור והצל ועוד. אדריכל הנוף יבחר צמחייה שלא תחסום את הנוף, אבל אולי דווקא תסתיר את דודי השמש ואת פינת הישיבה של השכנים. כמו כן, הוא יכול לשלב צמחים מטפסים על רשת, להתאים צמחי תבלין לחלון במטבח ועוד.

תכנון: Happy balcony צילום: טל זאבי

ההשקעה בגינון של מרפסות הפנטהאוזים, מתברר, מביאה ערך רב לא רק לבעל הנכס עצמו אלא לבניין עצמו המצוי בתהליך של תמ"א 38. "ברוב המקרים מדובר בנייני בוטיק נמוכים יחסית, עד 6 קומות", מסביר עמי טווינה, יו"ר ארגון אדריכלי הנוף והבית "אלפרסקו". "אם לבניין ישן בן 3 קומות יתווספו עוד 3 קומות, ובשתי קומות העליונות יהיו פנטהאוזים או דירות גג, ברור שהיותן, נניח, 4 מתוך 16 הדירות בבניין החדש, יהווה מרכיב מאוד משמעותי, שיקרין על רמות המחירים והמיתוג של הקומות התחתונות". יחד עם זאת, בבניינים אלה חשוב להקפיד שגם הגינה סביב הבית, הלובי והמרפסות הקטנות של הקומות התחתונות יהיו מטופחות בהתאם, אחרת לא עשינו דבר וחצי דבר.